بخش اول : دعواي تخليه اماکن تجاري به دليل نياز شخصي مالک

از بدو تاسيس و تصويب قانون روابط موجر و مستاجر در ايران ، مهمترين و شايد پيچيده ترين اختلافات في مابين مالکين ملک تجاري يا مسکوني (به عبارتي موجرين) و مالکين منافع و دارندگان حق کسب و پيشه و تجارت (يا به اصطلاح همان مستاجرين) دعواي تخليه ملک مورد اجاره مي باشد .مستاجرين به دليل صرف هزينه هاي مالي و زماني به راحتي تن به تخليه محل کسب خود که سالها در آن کسب در آمد و حتي آبرو داشته نمي دهند ، از سويي ديگر مالکين يا موجريني که برخلاف ميل باطني و به دليل مقاومت مستاجر در تخليه محل کسب مجبور به طرح دعواي تخليه در محاکم قضايي مي شوند . يکي از مصاديق قانوني که بعنوان ابزار تخليه ملک اعم از تجاري يا مسکوني در اختيار موجرين قرار گرفته است تخليه مورد اجاره به دليل نياز شخصي مي باشد .
ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 مقرر داشته است :
ماده 15 - علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زير نيز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخليه محل کسب يا پيشه يا تجارت از دادگاه جائز است.
1 - تخليه به منظور احداث ساختمان جديد مشروط بر اينکه پروانه ساختماني يا گواهي شهرداري مربوط ارائه شود. و شهرداريها مکلفند درصورت مراجعه مالک با رعايت مقررات مربوط پروانه ساختمان و يا گواهي مورد نظر را صادر و به مالک تسليم نمايند
2 - تخليه به منظور احتياج شخص موجر براي کسب يا پيشه يا تجارت
3 - در صورتي که محل کسب يا پيشه يا تجارت مناسب براي سکني هم باشد و مالک براي سکونت خود يا اولاد يا پدر يا مادر يا همسر خود درخواست تخليه نمايد. در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخليه به پرداخت حق کسب يا پيشه يا تجارت نيز حکم خواهد داد
نکته اول در خصوص دعاوي تخليه اماکن تجاري اين است که بر خي از اسباب تخليه در صورت تشخيص دادگاه موجب مي شود مبلغي تحت عنوان حق کسب و چيشه يا تجارت به مستاجر تعلق نگيرد مانند تخليه به جهت تعدي و تفريط (موضوع بند 8 ماده 14قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56) مستأجر را به طور كلي از دريافت حق كسب و پيشه و تجارت محروم خواهد كرد که در شماره هاي آتي به تفضيل نسبت به آن خواهيم پرداخت و برخي از مصاديق تخليه که مستاجر را محق براي دريافت کليه حقوق خويش مي داند مانند تخليه به جهت نياز شخصي مالک .
چند نکته کليدي براي مالکيني که قصد تخليه ملک تجاري خود را به دليل نياز شخصي دارند :
1- منظور از احتياج و نياز شخصي در بند 2 ماده 15 چيست ؟
منظور از نياز شخصي در اين بند از ماده فقط نياز شخص مؤجر به مورد اجاره براي اشتغال به كار و كسب درآمد جهت تأمين زندگي خود و خانواده اش مي باشد. براي احراز اين نياز وجود شرايطي چند لازم است:
شرط اول : مالکيت ششدانگ عين (اعياني) مستاجره يا مورد اجاره
مهمترين شرط پذيرش دعواي تخليه به جهت نياز شخصي از نظر محاکم و رويه قضايي احراز مالکيت ششدانگ عين مورد اجاره است . بدين معنا که اگر ملکي داراي دو يا چند شريک باشد و فقط احد از شرکا و يا برخي از آنها که جمع سهم مالکيتشان ششدانگ نمي شود اقدام به تخليه ملک نمايند به احتمال قريب به به يقين دهوي ايشان منجر به نتيجه نخواهد گرديد . در همين راستا نظريه مشورتي از سوي اداره دادگستري به شرح ذيل صادر گرديده است :
نظريه شماره 562/7 مورخ 27/8/58
سئوال ـ آيا مي توان حكم به تخليه مورد اجاره، در صورتي كه محل كسب و تجارت باشد به تقاضاي احد از مؤجرين كه مالك سهم مشاعي آن است به علت نياز شخصي مؤجر صادر نمود يا نه؟
جواب ـ تخليه مورد اجاره به منظور احتياج شخصي مؤجر براي كسب و يا پيشه يا تجارت ناظر به صورتي است كه مؤجر مالك ششدانگ مورد اجاره باشد چنان كه اين معنا از صدر ماده 14 كه ماده 15 آن قانون نيز معطوف به آن است فهميده مي شود. همچنين با توجه به اين كه اين حق به مؤجر داده شده، اطلاق آن منصرف به مؤجر مالك ششدانگ خواهد بود نه مالك سهم مشاع، عبارت بند 2 ماده مذكور نيز كه تخليه را براي احتياج شخصي مؤجر پيش بيني كرده دلالت بر همين نظر دارد، به علاوه، احتياج شخصي نسبت به ملك مشاع كه قسمتي از آن متعلق به غير از متقاضي و خواهان است نمي تواند وجهي قانوني داشته باشد و با فلسفه احتياج شخص نيز موافقت ندارد، بنابراين در موردي كه بعضي از مؤجرين كه مالك چند سهم مشاع از يك باب مغازه باشند و درخواست تخليه تمام آن مغازه را به عنوان نياز شخصي بنمايند درخواست آن ها با مقررات و فلسفه بند 2 ماده 15 قانون مؤجر و مستأجر و فلسفه تخليه مورد اجاره به عنوان نياز شخصي منطبق نبوده و دعوي مطروحه آنان در اين خصوص قابل قبول نيست.
سوالي که در اينجا ممکن است به ذهن برسد اين است که اگر ملکي داراي مالکين مشاع بوده و تمام ايشان اقدام به تخليه مورد اجاره نمايند باز مشمول نظريه فوق خواهند بود ؟
به نظر مي رسد كه در اين مورد دادگاه بايد با توجه به اوضاع و احوال قضيه و تعداد متقاضيان و شغل مورد نظر و وضعيت مالي آن ها تصميم بگيرد، و نمي توان يك حكم كلي در مورد آن صادر كرد.
شرط دوم : محرز بودن نياز شخصي موجر از نظر دادگاه
براي اثبات اين امر از سوي موجر صرف ارائه دادخواست کافي نيست بلکه وظيفه موجر است که در دادگاه بوسيله مدارک ، شواهد و قرائن موجود نياز واقعي خويش را به تحويل محل کسب و تبديل آن محل به ممر درآمد خانواده خود به دادگاه اثبات نمايد. شهادت شهود ، شرايط جسماني موجر ، ميزان در آمد و وضعيت معيشتي وي تنها برخي از ادله و مدارکي است که مي تواند موجر را موفق به پيروزي در محکمه نمايد .
2- در صورتي که موجر سابقا نسبت به طرح دعوي تخليه به جهت نياز شخصي اقدام کرده باشد آيا مجددا امکان طرح اين دعوي در محاکم وجود خواهد داشت ؟
در اينجا دو نظر و دو رويه در محاکم جاري و ساري مي باشد .
نظر اول : برخي از قضات و حقوق دانان بر اين عقيده اند اگر دعواي مجدد، عيناً همان دعواي سابق باشد مشمول اعتبار امر مختومه بوده و قابل رسيدگي دوباره نيست مگر آن كه بعد از صدور حكم سابق، تغييري در وضعيت مؤجر پيدا شده باشد.
نظر دوم : چون طبع و ماهيت دعواي نياز شخصي طوري است كه به اعتبار نياز مي تواند استمرار داشته باشد و چون ممكن است ادعاي احتياج در يك زمان ثابت نشود و همان ادعا در زمان ديگر ثابت گردد عليهذا مورد هيچ گاه مشمول امر مختومه نيست و استماع دعواي نياز شخصي ولو به طور مكرر جايز است.
به نظر مي رسد نظر دوم با اصول حقوقي و حفظ حقوق اشخاص سازگارتر باشد و با واقعيت هاي عيني انطباق بيشتري داشته باشد ، به هر روي به نظر ميرسد در حال حاضر هردو رويه در محاکم قضايي ايران اجرا شده و محل بحث و نزاع حقوقي ميان اهل فن مي باشد .